Analyse de Marché · 9 min · 2026-04-19
Prix au m² Dubaï 2026 : estimateur par quartier et benchmarks marché
Benchmarks prix au m² Dubaï 2026 en direct par quartier — et un estimateur gratuit qui dit si un prix proposé est bon ou surévalué.
Comment utiliser le prix au m² comme ancre de négociation
Le prix au pied carré (AED/sqft) est le benchmark le plus utile pour comparer des biens dubaïotes entre quartiers, tailles et promoteurs. Il élimine le bruit propre à chaque unité et permet de demander : "est-ce juste vs le marché ?"
Utilisez l'outil deal-checker gratuit pour comparer tout prix proposé aux benchmarks live.
Benchmarks off-plan Dubaï 2026 (AED/sqft)
| Quartier | Studio | 1 ch. | 2 ch. | 3 ch. |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Marina | 2 800 | 2 500 | 2 300 | 2 200 |
| Downtown | 3 800 | 3 400 | 3 200 | 3 000 |
| Business Bay | 2 400 | 2 200 | 2 000 | 1 900 |
| JVC | 1 500 | 1 400 | 1 300 | 1 250 |
| MBR City | 2 100 | 2 000 | 1 900 | 1 800 |
| Dubai Hills | 2 400 | 2 300 | 2 200 | 2 100 |
| Dubai Creek Harbour | 2 800 | 2 600 | 2 500 | 2 400 |
| Dubai South | 1 300 | 1 250 | 1 200 | 1 150 |
| Palm Jumeirah | — | 5 500 | 4 800 | 4 500 |
| Arjan | 1 400 | 1 300 | 1 250 | 1 200 |
Off-plan vs revente
L'off-plan est généralement 5-15 % moins cher que le prêt-à-vivre comparable dans la même zone.
Framework qualité de deal en 3 tiers
Pour évaluer un prix proposé :
- Tier A (Opportunité) : 82-92 % du benchmark zone → bonne affaire
- Tier B (Juste) : 95-105 % → prix de marché
- Tier C (Premium) : 108-120 % → justifié uniquement par unité exceptionnelle
Tout > 120 % est surévalué sauf étage trophée ou produit unique.
Pourquoi le prix au m² peut tromper
- Différentiel de charges : 15 AED/sqft ≠ 8 AED/sqft
- Premium étage : top étages 20-30 % de plus
- Premium vue : vue mer/Burj peut ajouter 25 %+
- Finitions : packages "elite" ajoutent 200-400 AED/sqft
- Mobilier : peut ajouter 100-300 AED/sqft
Comment fonctionne notre estimateur
Le deal checker OffPlanSimulator prend : quartier, type, taille, année livraison, prix proposé. Sort : classification tier, fourchette de valeur juste, ROI projeté sous 3 scénarios.
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À propos de l'auteur
Ahmed Benjas — fondateur de Cevitas Real Estate LLC (agence licenciée RERA à Dubaï), MBA, Stanford GSB Executive Education, LinkedIn Top Voice. En savoir plus