Guides Acheteurs · 10 min · 2026-04-19
Plans de paiement Dubaï décodés : 60/40, 50/50, 80/20, post-livraison
Toutes les structures de plans de paiement off-plan Dubaï comparées avec exemples chiffrés — et celle qui optimise votre IRR selon votre stratégie.
Pourquoi la structure du plan compte plus que le prix affiché
Un plan 60/40 et un 50/50 post-livraison sur le même bien au même prix peuvent générer des IRR complètement différents. La structure détermine :
- Combien de capital vous déployez et quand
- Votre effet de levier pendant la construction
- Si vous êtes cashflow positif ou négatif
- Votre capacité à flipper avant livraison
Modélisez votre plan exact dans le simulateur off-plan gratuit.
Les principales structures en 2026
60/40 standard
- 60 % pendant la construction (8-12 échéances)
- 40 % à la livraison
- Idéal pour : investisseurs cashflow stable, profil prudent
50/50 post-livraison (PHPP)
- 50 % pendant la construction
- 50 % étalés sur 2-5 ans APRÈS livraison
- Idéal pour : investisseurs qui veulent encaisser des loyers avant d'avoir tout payé
80/20 avec remise booking
- 80 % pendant la construction (souvent remise 5-8 %)
- 20 % à la livraison
- Idéal pour : acheteurs cash cherchant remise max
Plans 1 % mensuels
- 10-20 % booking
- 1 % par mois pendant ~80 mois
- Idéal pour : salariés, barrière d'entrée la plus basse
Exemple chiffré : appartement 2M AED
| Plan | Sortie an 1 | À la livraison | Post-livraison | IRR effectif* |
|---|---|---|---|---|
| 60/40 | 600k | 800k | 0 | 14,5 % |
| 50/50 PHPP | 500k | 0 | 1M sur 4 ans | 18,2 % |
| 80/20 | 1,6M | 0 | 0 | 12,0 % |
| 1 % mensuel | 200k | 0 | 1,8M sur 80m | 16,8 % |
*Hypothèses : livraison an 3, rendement 7 %, appréciation 6 %.
Quand le crédit entre en jeu
La plupart des banques ne prêtent qu'à la livraison. Un plan PHPP est donc essentiellement un crédit vendeur sans intérêt pendant 2-5 ans. Combiner avec un crédit 25 ans à la livraison pour effet de levier max.
Risques cachés
- 80/20 remise : verrouille 80 % dans un actif illiquide
- PHPP : le promoteur doit rester sain pendant toute la durée
- Obligation post-livraison : paiements manqués peuvent déclencher déchéance
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À propos de l'auteur
Ahmed Benjas — fondateur de Cevitas Real Estate LLC (agence licenciée RERA à Dubaï), MBA, Stanford GSB Executive Education, LinkedIn Top Voice. En savoir plus