Guides Acheteurs · 7 min · 2026-10-23

Vendre un bien hypothéqué à Dubaï : solde du prêt, mainlevée et produit net

Vous pouvez vendre un bien à Dubaï même s'il reste un crédit. Le prêt doit être soldé et l'hypothèque levée avant le transfert. Voici comment, avec un exemple chiffré.

Oui, vous pouvez vendre un bien hypothéqué à Dubaï, mais le capital restant dû doit être soldé et l'hypothèque radiée du titre de propriété avant que la propriété puisse être transférée à l'acheteur. Dans la plupart des ventes, ce solde est financé par le paiement de l'acheteur le jour du transfert. Les frais de remboursement anticipé que votre prêteur peut appliquer sont plafonnés par l'article 4 du règlement de la Banque centrale des EAU « Regulations Regarding Mortgage Loans » (circulaire 31/2013) : le coût réel de rupture pour le prêteur et/ou les frais fixés par le règlement n° 29/2011.

Pourquoi l'hypothèque doit être levée d'abord

L'article 3.7 du règlement impose une hypothèque de premier rang au nom du prêteur sur chaque bien financé. Cette charge est inscrite sur le titre de propriété au Dubai Land Department (DLD). Un nouveau propriétaire ne peut pas recevoir un titre libre tant que la charge subsiste. L'ordre est donc toujours le même :

1. solder ce que vous devez au prêteur
2. obtenir la mainlevée du prêteur
3. radier l'hypothèque au DLD
4. transférer la propriété à l'acheteur

Étape par étape

1. Demander une lettre de situation

Demandez à votre prêteur une lettre indiquant le capital restant dû et les éventuels frais de remboursement anticipé. Comparez ces frais avec la politique de remboursement anticipé et le barème de votre contrat (article 4).

2. Fixer les conditions de vente

Signez le compromis avec l'acheteur. Vérifiez qu'il précise comment le crédit sera soldé et qui paie quels frais. Les 4 % de frais de transfert DLD sont en pratique généralement payés par l'acheteur, mais la répartition relève du contrat.

3. Financer le solde

• Acheteur au comptant : l'acheteur verse en général une partie du prix à votre prêteur pour solder le prêt, et le reste à vous.
• Acheteur avec crédit : le prêteur de l'acheteur verse le montant convenu, à partir duquel votre prêteur est remboursé.
• Vos propres fonds : vous pouvez aussi solder le prêt vous-même avant la vente.

4. Mainlevée et transfert

Votre prêteur délivre les documents de mainlevée, l'hypothèque est radiée au DLD et le transfert à l'acheteur est finalisé. Si l'acheteur emprunte, sa nouvelle hypothèque est enregistrée en même temps, pour 0,25 % de son prêt plus des frais administratifs.

Les règles de remboursement anticipé

L'article 4 vous protège lorsque vous remboursez par anticipation en raison d'une vente :

• le maximum facturable est le coût réel de rupture (prêts à taux fixe) et/ou les frais du règlement n° 29/2011
• la politique de remboursement anticipé doit être claire dans votre contrat
• les frais doivent figurer dans un barème séparé
• toute modification de frais doit être notifiée au moins deux mois à l'avance

Demandez à votre prêteur le montant exact qui s'applique à vous.

Exemple chiffré : le produit net

Vous avez acheté avec un prêt de 1 200 000 AED sur 25 ans à un taux d'exemple de 4 %. Après 7 ans, vous vendez à 1 800 000 AED.

Le montant de remboursement anticipé est ici un chiffre illustratif uniquement. Remplacez-le par celui de votre lettre de situation. Si vous avez convenu de payer des honoraires d'agence ou une part des frais de transfert, déduisez-les aussi.

Vendre un bien sur plan financé

Si le bien est encore en construction et financé, le prêteur a débloqué des fonds selon des étapes confirmées de façon indépendante (article 2.1), et les paiements des acheteurs sont sur le compte séquestre du projet en vertu de la loi de Dubaï n° 8 de 2007. Revendre avant la livraison implique le promoteur autant que le prêteur : demandez à chacun sa procédure et ses frais.

Conseils pour une vente fluide

• Demandez tôt la lettre de situation ; le capital change à chaque échéance.
• Conservez les documents de mainlevée et la confirmation du DLD.
• Si vous rachetez ensuite, vérifiez le nouveau prêt au regard des limites des articles 3.1 à 3.4.

Racheter après la vente

Le produit net peut servir d'apport pour votre prochain achat. L'article 2.4 le permet, puisque cet argent provient de vos ressources propres et non d'un emprunt. Avant de vous engager, vérifiez :

• s'il s'agit d'une première résidence ou d'un investissement, car la quotité maximale change (article 3.2)
• que le nouveau prêt respecte les 50 % d'endettement au taux testé (article 3.1)
• que vous avez de nouveau budgété les frais d'acquisition, dont les 4 % DLD et les 0,25 % d'enregistrement de l'hypothèque

Dimensionnez le prochain prêt avec le simulateur par prix du bien.

FAQ

Puis-je vendre mon bien avant d'avoir remboursé le crédit ?

Oui. Le capital restant dû est soldé au moment du transfert ou avant, et l'hypothèque est radiée pour que l'acheteur reçoive un titre libre.

Qui paie les frais de remboursement anticipé lors d'une vente ?

L'emprunteur, sauf disposition contraire du compromis. Le montant est plafonné par l'article 4.

L'acheteur doit-il être informé de mon crédit ?

Oui. L'hypothèque est inscrite sur le titre de propriété, et le compromis doit préciser comment elle sera levée.

Puis-je transférer mon crédit sur un nouveau bien ?

Cela dépend des produits de votre prêteur. Renseignez-vous ; sinon, vous soldez le prêt et faites une nouvelle demande.

Pour aller plus loin

Lisez notre article sur le remboursement anticipé et le guide remboursement anticipé et rachat, vérifiez votre capital restant dû avec le tableau d'amortissement, et préparez votre prochain achat avec les simulateurs de frais d'achat.

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