Guides Acheteurs · 7 min · 2026-10-23

Apport pour un crédit immobilier à Dubaï : combien de liquidités prévoir vraiment

L’apport n’est qu’une partie des liquidités nécessaires. Voici un exemple ligne par ligne pour un bien de 1,5 million AED, avec les frais officiels du Dubai Land Department.

La réponse courte

Pour acheter un bien prêt à habiter à Dubaï avec un crédit, il vous faut des liquidités pour l’apport et les frais d’achat. Pour un expatrié qui achète sa résidence principale en dessous de 5 millions AED, l’apport minimal est de 20 % de la valeur d’expertise (règlement de la CBUAE, article 3.2). S’y ajoutent les frais du Dubai Land Department (DLD) : les 4 % de droits de mutation, les 0,25 % d’inscription de l’hypothèque sur le montant du prêt plus des frais administratifs, les 250 AED de titre de propriété et les frais du trustee (4 000 AED + TVA pour un bien d’au moins 500 000 AED). Pour un appartement de 1,5 million AED, cela représente environ 367 000 AED avant frais du prêteur et de l’agence, soit près de 24,5 % du prix.

Étape 1 : l’apport

L’apport correspond à la part du prix non couverte par le prêt. Son minimum dépend de votre profil et du bien (article 3.2) :

Deux règles encadrent l’origine de ces fonds :

• Vos ressources propres. L’article 2.4 interdit de financer l’apport par un prêt personnel ou une carte de crédit.
• La valeur d’expertise. Le LTV s’applique à l’expertise indépendante (article 2.5). Si elle est inférieure au prix, la différence se paie en liquidités.

Voir les plafonds de LTV expliqués.

Étape 2 : les frais du Dubai Land Department

Les 4 % de droits de mutation sont souvent présentés comme « 2 % acheteur, 2 % vendeur », et les parties peuvent convenir de ce partage dans leur contrat. Dans la pratique courante, l’acheteur règle généralement la totalité des 4 % : il est donc prudent de les budgéter.

Exemple chiffré : appartement prêt à habiter de 1,5 million AED

Hypothèses : expatrié, résidence principale, expertise égale au prix, LTV de 80 %, l’acheteur règle la totalité des 4 %.

Soit environ 24,5 % du prix en liquidités, contre les 20 % que beaucoup d’acheteurs ont en tête.

Ce qui ne figure pas dans le tableau

• Les frais du prêteur : frais de dossier, frais d’expertise, assurances. L’article 4 impose au prêteur de lister tous ses frais dans une annexe séparée jointe au contrat : demandez-la tôt.
• La commission d’agence, si vous passez par un agent. Elle se négocie avec lui.
• Déménagement, ameublement et charges de copropriété, qui dépendent du bien.

Gardez une marge pour ces postes et pour un éventuel écart d’expertise. Notre article sur l’écart d’expertise montre à quelle vitesse il peut peser.

Mensualité pour cet exemple

Avec un prêt de 1 200 000 AED sur 25 ans à un taux d’exemple de 4 % :

Pour vérifier votre capacité, le prêteur teste cette mensualité à un taux supérieur de 2 à 4 points (article 3.1). Voir le test de résistance expliqué.

Sur plan : un calendrier de liquidités différent

Pour un achat sur plan, le LTV maximal est de 50 % : au moins la moitié de la valeur vient de vous. L’article 2.1 impose au prêteur de payer le promoteur d’abord avec votre apport, avant tout décaissement du prêt, et seulement contre des étapes de construction confirmées de façon indépendante. La loi de Dubaï n° 8 de 2007 oblige le promoteur à verser les paiements des acheteurs sur un compte séquestre agréé par la RERA pour le projet. Planifiez cet échéancier tôt, avec vos frais.

Construire votre budget de liquidités

1. Partez de la valeur du bien et de votre catégorie d’acheteur pour obtenir l’apport minimal.
2. Ajoutez les 4 % de droits de mutation, les 0,25 % d’inscription plus frais administratifs, les 250 AED du titre et les frais du trustee.
3. Demandez au prêteur son barème de frais (article 4) et ajoutez chaque ligne.
4. Ajoutez la commission d’agence éventuelle.
5. Gardez une réserve pour une expertise inférieure au prix.

FAQ

Puis-je financer l’apport avec un prêt personnel ?

Non. L’article 2.4 du règlement de la CBUAE exige que l’apport provienne de vos ressources propres, et non d’un prêt personnel ou d’une carte de crédit.

Les 4 % du DLD sont-ils toujours à la charge de l’acheteur ?

Les droits s’élèvent à 4 % du prix. Leur répartition est fixée par le contrat de vente. En pratique, l’acheteur les règle généralement : budgéter la totalité est l’approche prudente.

L’inscription de l’hypothèque se calcule-t-elle sur le prix ou sur le prêt ?

Sur le montant du prêt : 0,25 % plus des frais administratifs. Voir l’inscription de l’hypothèque au Dubai Land Department.

Les frais peuvent-ils être intégrés au crédit ?

Le prêt est limité par le plafond de LTV appliqué à la valeur d’expertise ; les frais se règlent donc généralement en liquidités. Demandez à votre prêteur comment sa politique les traite.

Faites vos propres calculs avec nos simulateurs de frais d’achat à Dubaï ou consultez le guide de l’apport minimum.

Simulateurs pour ce guide : Simulateur de crédit immobilier à Dubaï · Simulateur off-plan Dubaï

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