Finance & Crédit · 7 min · 2026-10-23

Plafonds de LTV aux Émirats : toutes les catégories, le seuil de 5 millions AED et la valeur d’expertise

La Banque centrale des Émirats limite la part d’un bien qu’un prêteur peut financer. Voici chaque plafond de LTV, le fonctionnement du seuil de 5 millions AED et pourquoi c’est la valeur d’expertise, et non le prix, qui compte.

Les plafonds de LTV en un paragraphe

Aux Émirats arabes unis, le ratio prêt/valeur (LTV) maximal est fixé par la Banque centrale des Émirats (CBUAE) dans ses Regulations Regarding Mortgage Loans (circulaire 31/2013, article 3.2). Pour une résidence principale, un expatrié peut emprunter jusqu’à 80 % de la valeur du bien en dessous de 5 millions AED et jusqu’à 70 % au-delà ; un ressortissant émirien jusqu’à 85 % jusqu’à 5 millions AED et 75 % au-delà. Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, le plafond est de 60 % pour les expatriés et 65 % pour les Émiriens, quelle que soit la valeur. Pour tout bien acheté sur plan, il est de 50 % pour tous. Le pourcentage s’applique toujours à la valeur d’expertise, et pas seulement au prix convenu.

Ce que mesure le LTV

L’article 1 du règlement définit le LTV comme le rapport entre le montant du prêt restant dû et la valeur d’expertise du bien résidentiel. Deux conséquences :

• Plus le LTV est bas, plus la part payée sur vos fonds propres (l’apport) est élevée.
• Le ratio se calcule sur la valeur confirmée par un expert indépendant, qui peut différer du prix d’achat.

Le tableau complet des plafonds (article 3.2 de la CBUAE)

L’article 3.2 précise aussi que chaque emprunteur ne peut déclarer qu’un seul bien dans la catégorie résidence principale. Un deuxième achat, même pour y habiter, relève des plafonds de la résidence secondaire.

Comment fonctionne le seuil de 5 millions AED

Le seuil fonctionne comme un interrupteur basé sur la valeur du bien, et non comme un barème progressif. Un bien estimé à 4,9 millions AED bénéficie du LTV le plus élevé ; un bien estimé à 5,2 millions AED se voit appliquer le LTV inférieur sur la totalité du montant, pas seulement sur la part au-delà de 5 millions.

Notez la formulation pour les expatriés : « moins de 5 millions AED » pour 80 % et « plus de 5 millions AED » pour 70 %. Pour une valeur d’exactement 5 millions AED, demandez à votre prêteur comment s’applique sa politique. Notre guide du crédit immobilier aux Émirats détaille ces cas.

Pourquoi la valeur d’expertise compte

L’article 2.5 impose une expertise indépendante sur place, réalisée par un professionnel qualifié, avant tout engagement irrévocable de prêter, et précise que les rapports d’expertise ne doivent pas intégrer de hausse future attendue des prix. Le LTV s’applique ensuite à cette valeur.

Si l’expertise ressort sous le prix, le prêt diminue et votre apport augmente :

Nous détaillons cette situation dans que faire quand l’expertise est inférieure au prix.

Un plafond, pas une promesse

L’article 2.4 rappelle que ces ratios sont des maximums et que les prêteurs doivent adopter des LTV plus prudents lorsque les risques sont plus élevés. Chaque prêteur fixe sa propre politique dans ces limites. En pratique, le prêt proposé correspond au plus petit de trois montants :

1. Le plafond de LTV appliqué à la valeur d’expertise.
2. Ce que vos revenus permettent avec un taux d’endettement de 50 % (article 3.1), après test de résistance.
3. Le plafond lié aux revenus : 7 fois le revenu annuel pour les expatriés, 8 fois pour les Émiriens (article 3.4).

Un LTV élevé n’aide donc pas si vos revenus ne suffisent pas. Voir le taux d’endettement (DBR) expliqué.

L’apport doit venir de vos fonds propres

L’article 2.4 ajoute que l’apport doit provenir des ressources propres de l’emprunteur, et non d’un autre emprunt (prêt personnel ou carte de crédit). Prévoyez votre épargne en conséquence, frais d’achat compris. Notre article sur le montant réel de liquidités nécessaire les détaille.

Achat sur plan : 50 % pour tous

En raison de la durée du processus de construction et du risque plus élevé d’achèvement, le règlement plafonne le LTV sur plan à 50 %, quels que soient l’usage, la valeur ou la catégorie d’acheteur. L’article 2.1 impose aussi au prêteur de payer d’abord le promoteur avec votre apport, avant tout décaissement du prêt, et uniquement contre des étapes de construction constatées physiquement par le prêteur ou un professionnel indépendant. Par ailleurs, la loi de Dubaï n° 8 de 2007 oblige les promoteurs à verser l’argent des acheteurs sur un compte séquestre agréé par la RERA et dédié au projet. Plus de détails dans nos règles du crédit sur plan.

FAQ

Les 80 % pour les expatriés se calculent-ils sur le prix ou sur l’expertise ?

Sur la valeur d’expertise (articles 1 et 2.5). Si l’expertise est égale au prix, le résultat est identique. Si elle est inférieure, le prêt se base sur le montant le plus bas.

Puis-je obtenir 80 % sur un deuxième bien si j’ai vendu ma résidence principale ?

La catégorie résidence principale vise un seul bien occupé par emprunteur. La qualification d’un nouvel achat après une vente relève de la politique de votre prêteur, dans le cadre de l’article 3.2.

Le plafond de 50 % sur plan s’applique-t-il aussi aux Émiriens ?

Oui. L’article 3.2.C s’applique à toutes les catégories d’acheteurs.

Un prêteur peut-il proposer moins que le LTV maximal ?

Oui. Le règlement fixe des maximums, et chaque prêteur peut être plus prudent selon le bien, l’emprunteur et sa propre politique de risque.

Vérifiez vos chiffres en quelques secondes avec notre calcul de LTV aux Émirats.

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