Investissement & ROI · 7 min · 2026-10-23

Crédit pour investissement locatif à Dubaï : LTV, loyers et endettement

Financer un bien locatif à Dubaï obéit à des règles précises de la CBUAE : un LTV plus bas, une déduction pour la vacance locative et des loyers acceptés comme source de remboursement.

La réponse courte

Un crédit pour investissement locatif à Dubaï est un crédit sur un bien d'investissement. Selon les « Regulations Regarding Mortgage Loans » de la CBUAE, le prêt maximal est de 60 % de la valeur pour les expatriés et de 65 % pour les Émiriens, quel que soit le prix (article 3.2). Pour évaluer votre capacité, le prêteur doit déduire au moins deux mois de loyer afin de tenir compte des périodes de vacance (article 3.1), et le remboursement peut provenir du salaire ou de revenus professionnels ou locatifs vérifiables (article 3.5). Chaque prêteur applique ensuite sa propre politique dans ce cadre.

Le LTV des biens d'investissement

La réglementation traite de la même façon un deuxième bien et un bien d'investissement :

Ce sont des plafonds. L'article 2.4 demande aux prêteurs d'être plus prudents lorsque les risques sont plus élevés, et votre apport doit provenir de vos ressources propres, pas de prêts personnels ni de cartes de crédit.

Comment les loyers sont pris en compte

La déduction de deux mois

L'article 3.1 prévoit que, pour un bien d'investissement, le prêteur doit déduire au moins deux mois de revenus locatifs du calcul du taux d'endettement, pour tenir compte des périodes sans locataire. En pratique, si un prêteur retient les loyers attendus, il en retient au plus dix mois par an.

Les loyers comme source de remboursement

L'article 3.5 énumère les sources de remboursement acceptées : salaire, revenus professionnels vérifiables ou revenus locatifs vérifiables. Les indemnités de fin de service ne peuvent pas être utilisées. La façon dont chaque prêteur vérifie les loyers (bail, relevés bancaires, rapport d'évaluation) relève de sa politique : interrogez votre prêteur.

Le test de résistance

Le même article impose de tester le prêt avec un taux supérieur de 2 à 4 points au taux du prêt, et l'endettement total doit rester dans la limite de 50 % des revenus.

Exemple chiffré : appartement locatif à 1 200 000 AED

Hypothèses, toutes données à titre d'exemple : investisseur expatrié ; appartement livré évalué à 1 200 000 AED ; loyer d'exemple de 84 000 AED par an (illustration, pas une donnée de marché) ; taux d'exemple de 4,5 % ; durée de 25 ans ; salaire brut de 25 000 AED par mois ; aucune autre dette.

La mensualité suit la formule P·r / (1 − (1 + r)^−n), avec P = 720 000, r = 0,045/12 et n = 300.

Dans cet exemple, la mensualité testée reste nettement sous la limite de 50 %. Le fait de retenir ou non le loyer, et dans quelle proportion, relève de chaque prêteur ; certains peuvent vous évaluer sur votre seul salaire. Sur le salaire seul, 4 861 AED représentent 19,4 % de 25 000 AED, toujours dans la limite.

Le plafond de 7 fois le revenu

L'article 3.4 plafonne le prêt à 7 fois le revenu annuel pour les expatriés (8 fois pour les Émiriens). Avec un salaire de 300 000 AED par an, cela fait 2 100 000 AED, au-dessus des 720 000 AED empruntés ici.

Les frais à prévoir

• Frais de transfert DLD de 4 % du prix : 48 000 AED (payés en pratique le plus souvent par l'acheteur).
• Enregistrement de l'hypothèque à 0,25 % du prêt : 1 800 AED, plus frais administratifs.
• Titre de propriété : 250 AED.
• Bureau fiduciaire : 4 000 AED + TVA (bien de 500 000 AED ou plus).
• Frais du prêteur et frais d'évaluation : chaque prêteur les fixe et les communique (article 4).

Documents et questions pour votre prêteur

Chaque prêteur fixe sa propre liste de justificatifs : demandez-la avant de déposer votre dossier. Questions utiles pour un crédit locatif :

• Retenez-vous les loyers attendus, ou seulement les loyers déjà perçus au titre d'un bail ?
• Quelle déduction appliquez-vous au-delà du minimum de deux mois de l'article 3.1 ?
• Quel taux de test utilisez-vous dans la fourchette de 2 à 4 points ?
• Le bien est-il éligible comme bien d'investissement selon votre politique (type, emplacement, état d'achèvement) ?
• Quel est le coût total du prêt sur sa durée, et quelles sont les conditions de remboursement anticipé (article 4) ?

Garder une réserve de trésorerie pour les mois sans locataire, l'entretien et les charges vous aide aussi à honorer vos mensualités si le loyer s'interrompt.

In fine et crédit d'investissement

La CBUAE n'autorise le différé de remboursement du capital que pour les prêts d'investissement, pour 5 ans au plus à compter du premier déblocage (article 3.6). Nous l'expliquons dans le crédit in fine aux Émirats.

FAQ

Puis-je obtenir 80 % sur un bien que je compte louer ?

Les plafonds de 80 % (expatriés) et 85 % (Émiriens) visent la résidence principale occupée par le propriétaire. Un bien acheté pour investir relève des plafonds de 60 % / 65 %.

Le prêteur doit-il retenir mes loyers ?

La réglementation accepte les loyers comme source de remboursement mais impose une déduction d'au moins deux mois. Le fait de les retenir, et la manière, relèvent de la politique de chaque prêteur.

Est-ce différent si je suis déjà propriétaire de ma résidence ?

Un bien au-delà de votre première résidence principale est traité comme un bien d'investissement pour le LTV. Voir le crédit pour un deuxième bien.

L'évaluation tient-elle compte d'une hausse future des loyers ?

Non. L'article 2.5 précise que les rapports d'évaluation ne doivent pas refléter de hausse future attendue des prix, et l'article 2.3 exclut aussi de fonder la capacité de remboursement sur une telle hausse.

Lisez le guide du crédit pour investissement locatif et testez vos chiffres avec le calcul du LTV.

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