Finance & Crédit · 6 min · 2026-10-23

Crédit in fine aux Émirats : règles et exemple chiffré

Les périodes de remboursement des seuls intérêts ne sont autorisées aux Émirats que pour les biens d'investissement, et pour cinq ans au plus. Ce que cela change pour votre capital et vos mensualités.

La réponse courte

Aux Émirats, un crédit in fine (prêt avec différé de remboursement du capital, où vous ne payez que les intérêts) n'est autorisé que pour les biens d'investissement, et le capital ne peut pas être différé plus de 5 ans à compter du premier déblocage. C'est l'article 3.6 des « Regulations Regarding Mortgage Loans » de la CBUAE. Une résidence que vous occupez doit être remboursée sur capital restant dû dès le départ (article 3.5). À la fin de la période in fine, la totalité du capital reste due et doit être remboursée sur la durée restante : les mensualités suivantes sont donc plus élevées.

Ce que dit la réglementation

Article 3.6 : la période in fine

Les prêts avec différé de remboursement du capital ne doivent concerner que les prêts d'investissement, et ne doivent pas permettre l'absence de remboursement du capital au-delà de 5 ans à compter du premier déblocage.

Article 3.5 : le capital restant dû

Les autres crédits sont remboursés sur capital restant dû (capital et intérêts ensemble), au moins une fois par trimestre, à partir du salaire ou de revenus professionnels ou locatifs vérifiables. Les indemnités de fin de service ne peuvent pas servir.

Article 2.3 : la capacité après la période in fine

Pour les prêts avec une première phase in fine, le prêteur doit s'assurer que l'emprunteur pourra payer le capital et les intérêts dus à la fin de cette période. Autrement dit, vous êtes évalué sur la mensualité plus élevée qui suit, pas seulement sur le montant des intérêts.

Article 3.3 : la durée maximale

La durée totale est plafonnée à 25 ans. La période in fine est comprise dans cette durée, ce qui réduit le temps restant pour rembourser le capital.

Exemple chiffré : prêt d'investissement de 720 000 AED

Hypothèses, toutes données à titre d'exemple : investisseur expatrié ; bien d'investissement évalué à 1 200 000 AED ; prêt de 720 000 AED (60 % de LTV, le maximum pour un investissement d'expatrié selon l'article 3.2) ; taux d'exemple de 4,5 % sur toute la durée ; 25 ans.

Montants en AED.

Comment les chiffres sont calculés

• Mensualité in fine : 720 000 × 4,5 % / 12 = 2 700 AED.
• Prêt amortissable : P·r / (1 − (1 + r)^−n) avec P = 720 000, r = 0,045/12 et n = 300 donne 4 002 AED.
• Capital restant du prêt amortissable après 60 mensualités : 632 577 AED.
• Après la période in fine : 720 000 AED remboursés sur 240 mois donnent 4 555 AED par mois.

Ce que montre l'exemple

• L'in fine réduit la mensualité d'environ 1 300 AED pendant cinq ans.
• Le capital ne baisse pas pendant cette période : vous devez toujours 720 000 AED.
• La mensualité ensuite est plus élevée que sur un prêt classique, et le total des intérêts aussi.

Le test de résistance avec une période in fine

L'article 3.1 impose un test à 2 à 4 points au-dessus du taux. Combiné à l'article 2.3, le prêteur examine la mensualité post-in fine à un taux plus élevé. À un taux d'exemple de 6,5 %, 720 000 AED sur 20 ans donnent environ 5 368 AED par mois. Pour un bien d'investissement, le prêteur déduit en outre au moins deux mois de loyer du calcul d'endettement.

Quand les investisseurs envisagent l'in fine

• Pour alléger les sorties mensuelles pendant la mise en location d'un bien.
• Lorsqu'une vente ou un remboursement du capital à partir d'autres fonds vérifiables est prévu. La réglementation n'autorise pas à fonder la capacité sur une hausse future des prix (article 2.3) : le prêteur vérifiera donc que vous pourrez payer capital et intérêts ensuite.

Le fait qu'un prêteur propose ou non l'in fine, et à quelles conditions, relève de sa politique.

Préparer la fin de la période in fine

Le passage de 2 700 AED à 4 555 AED dans l'exemple est le principal risque à anticiper. Quelques points pratiques :

• Notez dès le départ la date de fin de la période in fine : au plus 5 ans après le premier déblocage.
• Vérifiez si des remboursements partiels de capital sont possibles pendant la période, et à quel coût, pour réduire le capital avant la hausse.
• Gardez l'ensemble de vos dettes, mensualité future comprise, dans la limite de 50 % d'endettement (article 3.1).
• Si le bien est loué, rappelez-vous que le prêteur déduit au moins deux mois de loyer dans son analyse.

Remboursement anticipé et frais

Si vous prévoyez de rembourser une partie du capital pendant ou après la période in fine, vérifiez la politique de remboursement anticipé. Selon l'article 4, les frais maximaux sont le coût réel de rupture d'un taux fixe pour le prêteur et/ou les frais fixés par le règlement n° 29/2011. Voir remboursement anticipé et rachat.

FAQ

Puis-je obtenir un crédit in fine pour ma résidence principale ?

Non. L'article 3.6 réserve le différé de remboursement du capital aux prêts d'investissement.

La période in fine peut-elle dépasser 5 ans ?

Non. Le capital ne peut pas être différé plus de 5 ans à compter du premier déblocage.

L'in fine modifie-t-il le LTV maximal ?

Non. Les plafonds de l'article 3.2 s'appliquent : 60 % pour un investissement d'expatrié, 65 % pour un Émirien, 50 % sur plan.

L'in fine est-il possible sur plan ?

Les règles sont les mêmes : objet d'investissement, 5 ans au plus, plafond de 50 % sur plan. Voir la règle des 50 % sur plan et le crédit locatif.

Comparez les deux profils de remboursement avec le tableau d'amortissement et lisez le guide du crédit pour investissement locatif.

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