Finance & Crédit · 7 min · 2026-10-23

La règle des 50 % du crédit sur plan aux Émirats : comment ça marche

Aux Émirats, un crédit sur plan finance au maximum 50 % de la valeur du bien, pour tous les acheteurs. Voici ce que dit la règle, pourquoi votre apport est versé en premier et comment fonctionnent les jalons.

La réponse courte

Aux Émirats arabes unis, un crédit immobilier pour un bien acheté sur plan peut couvrir au maximum 50 % de la valeur du bien, quel que soit votre profil et quel que soit le prix. Ce plafond est fixé par la Banque centrale des Émirats (CBUAE) dans ses « Regulations Regarding Mortgage Loans », article 3.2 (C), qui prévoit un LTV maximal de 50 % pour les achats sur plan « quel que soit l'objet, la valeur ou la catégorie d'acheteur ». En complément, l'article 2.1 impose au prêteur d'utiliser d'abord votre apport personnel, puis de verser ses fonds uniquement contre des jalons de construction vérifiés physiquement par un tiers indépendant.

Ce guide explique ces deux règles, puis les applique à un exemple chiffré sur un bien de 1 200 000 AED.

Ce que dit réellement l'article 3.2 (C)

Pour les biens livrés, la CBUAE fixe des ratios prêt/valeur (LTV) maximaux différents selon le profil de l'acheteur et le type de bien :

La ligne « sur plan » prime sur toutes les autres. Le texte en donne la raison : la construction est longue et le risque d'achèvement plus élevé. Un expatrié primo-accédant qui pourrait emprunter 80 % sur un appartement livré ne peut emprunter que 50 % sur le même appartement acheté sur plan.

Il s'agit en outre de plafonds. L'article 2.4 demande aux prêteurs d'être plus prudents lorsque les risques sont plus élevés : chaque prêteur fixe donc sa propre politique sous ce plafond.

Vos 50 % doivent provenir de vos fonds propres

L'article 2.4 précise que l'apport doit provenir des ressources propres de l'emprunteur, et non de prêts personnels ou de cartes de crédit. Prévoyez donc votre épargne pour la totalité de l'apport et des frais avant de signer.

L'apport d'abord : la règle de l'article 2.1

Selon l'article 2.1, lorsque le financement prévoit des versements échelonnés, le prêteur doit d'abord utiliser la part d'apport du propriétaire pour payer le promoteur, avant de verser le moindre montant du prêt.

Concrètement :

• vous versez votre part (au moins 50 % avec ce plafond) au promoteur en premier ;
• le prêteur ne commence à payer qu'une fois votre part réglée ;
• il paie ensuite le promoteur par étapes.

Des jalons vérifiés par un tiers indépendant

Le même article exige que les paiements au promoteur suivent des jalons d'avancement prédéfinis, vérifiés physiquement soit par le prêteur, soit par un professionnel qualifié indépendant de l'emprunteur et du promoteur. L'article 4 impose aussi que le contrat de prêt indique les jalons des paiements d'avancement pour les biens en construction.

Avant de signer, lisez donc côte à côte le plan de paiement du promoteur (dans votre contrat de vente) et le calendrier de déblocage du prêteur : ils doivent concorder.

Exemple chiffré : bien sur plan à 1 200 000 AED

Un expatrié achète un appartement sur plan à 1 200 000 AED avec un plan de paiement promoteur donné à titre d'exemple. Les pourcentages ci-dessous sont une illustration, pas les conditions d'un projet précis.

Les 600 000 AED de l'acheteur couvrent les quatre premières étapes. Les 600 000 AED du prêteur (50 %) sont débloqués pour les deux dernières, à chaque fois après contrôle du jalon.

La mensualité sur 600 000 AED

Avec la formule mensualité = P·r / (1 − (1 + r)^−n), où P = 600 000, un taux d'exemple de 4,5 % (r = 0,045 / 12) et n = 300 mois (25 ans, la durée maximale selon l'article 3.3) :

L'article 3.1 impose au prêteur de tester votre taux d'endettement avec un taux supérieur de 2 à 4 points au taux du prêt, et le total de vos mensualités doit rester dans la limite de 50 % de vos revenus.

Ajoutez les frais d'achat

En plus de vos 50 %, prévoyez les frais du Dubai Land Department : les frais de transfert de 4 % (48 000 AED ici, payés en pratique le plus souvent par l'acheteur), l'enregistrement de l'hypothèque à 0,25 % du prêt (1 500 AED ici) plus des frais administratifs, ainsi que les frais propres au prêteur, que chaque prêteur fixe et doit communiquer (article 4).

Liste de contrôle

• Vérifiez que le plan du promoteur atteint au moins 50 % avant que le prêteur ne doive payer.
• Demandez à votre prêteur comment il vérifie chaque jalon et qui est l'inspecteur indépendant.
• Demandez comment les intérêts sont calculés pendant les déblocages en phase de construction : chaque prêteur fixe ses conditions.
• Constituez votre apport avec votre épargne : l'argent emprunté ne peut pas le financer (article 2.4).
• Lisez le guide complet des règles du crédit sur plan.

FAQ

Puis-je emprunter plus de 50 % sur un bien sur plan ?

Pas selon la réglementation de la CBUAE. L'article 3.2 (C) plafonne le crédit sur plan à 50 % pour tous les acheteurs, quels que soient l'objet et la valeur. À la remise des clés, le solde peut être financé sur la base du bien livré : voir le crédit à la remise des clés.

Les 50 % s'appliquent-ils aussi aux Émiriens ?

Oui. Le texte vise tous les acheteurs, quels que soient l'objet, la valeur ou la catégorie : Émiriens et expatriés sont traités de la même façon pour le sur plan.

Pourquoi le prêteur ne paie-t-il qu'après mon apport ?

L'article 2.1 impose d'utiliser d'abord l'apport du propriétaire, afin que l'emprunteur ait un réel intérêt financier dans le bien avant tout déblocage du prêt.

Le plan du promoteur peut-il aller plus vite que le chantier ?

Les paiements du prêteur suivent des jalons vérifiés de façon indépendante. Si le plan demande des fonds avant la validation d'un jalon, cette part vous revient. Comparez plan et crédit dans plan de paiement ou crédit.

Faites vos propres calculs avec les simulateurs sur plan ou testez votre montant de prêt avec le calcul du LTV.

Simulateurs pour ce guide : Simulateur de crédit immobilier à Dubaï · Simulateur off-plan Dubaï

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