Finance & Crédit · 7 min · 2026-10-23

Crédit pour un deuxième bien aux Émirats : règles de LTV et d'endettement

Chaque emprunteur ne peut déclarer qu'un seul bien comme résidence principale. Un deuxième bien est financé selon les plafonds d'investissement, et vos prêts en cours comptent dans l'endettement.

La réponse courte

Aux Émirats, chaque emprunteur ne peut déclarer qu'un seul bien en tant que résidence principale / propriétaire occupant (CBUAE, « Regulations Regarding Mortgage Loans », article 3.2). Tout deuxième bien ou bien suivant, même si vous l'occupez une partie de l'année, relève du plafond des biens secondaires : 60 % de la valeur pour les expatriés et 65 % pour les Émiriens, quelle que soit la valeur. Vos mensualités en cours comptent dans la limite d'endettement de 50 % (article 3.1) : le nouveau prêt doit donc trouver sa place à côté.

La règle : une seule résidence principale par emprunteur

L'article 3.2 décrit la catégorie résidence principale / propriétaire occupant pour les Émiriens et pour les expatriés, en ajoutant chaque fois la même précision : chaque emprunteur ne peut déclarer qu'un seul bien dans cette catégorie.

Tous ces chiffres sont des LTV maximaux. Chaque prêteur peut appliquer un ratio plus bas selon sa politique (article 2.4).

Et si j'habite moi-même ce deuxième bien ?

Le texte regroupe « deuxième bien et suivants ou bien d'investissement ». Une fois votre résidence principale déclarée, le bien suivant relève du plafond des biens secondaires, quel que soit son usage. Si vous avez vendu votre première résidence ou n'avez jamais utilisé cette catégorie, demandez à votre prêteur comment il classe votre achat.

L'effet de vos prêts en cours

Les 50 % d'endettement incluent tout

L'article 3.1 fixe un taux d'endettement maximal de 50 % du salaire brut et des revenus réguliers. L'article 2.3 ajoute que le prêteur doit tenir compte de toutes vos autres dettes, cartes de crédit comprises, et des dépenses courantes du foyer. Votre mensualité actuelle fait partie de ce total.

Le test de résistance

Le nouveau prêt est testé à un taux supérieur de 2 à 4 points à son taux (article 3.1). Demandez à votre prêteur comment il traite votre prêt existant dans ce même calcul.

Le plafond de 7 fois le revenu

L'article 3.4 plafonne le financement à 7 fois le revenu annuel pour les expatriés et 8 fois pour les Émiriens. Demandez à votre prêteur comment il prend en compte vos crédits existants dans ce plafond.

Exemple chiffré : résidence secondaire à 2 000 000 AED

Hypothèses, toutes données à titre d'exemple : expatrié ; revenu brut de 40 000 AED par mois ; crédit en cours sur la résidence principale de 960 000 AED à 4,5 % (exemple) sur 25 ans ; deuxième bien évalué à 2 000 000 AED ; taux d'exemple de 4,5 % ; 25 ans.

Les mensualités suivent P·r / (1 − (1 + r)^−n), avec r = taux annuel / 12 et n = 300.

Dans cet exemple, l'emprunteur reste sous la limite de 50 %. Si ce même bien avait été sa résidence principale, le plafond aurait été de 80 % (1 600 000 AED) : la règle du deuxième bien ajoute donc ici 400 000 AED d'apport.

Les frais d'achat du deuxième bien

• Frais de transfert DLD de 4 % : 80 000 AED (payés en pratique le plus souvent par l'acheteur).
• Enregistrement de l'hypothèque à 0,25 % du prêt : 3 000 AED, plus frais administratifs.
• Titre de propriété : 250 AED. Bureau fiduciaire : 4 000 AED + TVA.
• Frais du prêteur, fixés et communiqués par chaque prêteur (article 4).

L'apport doit provenir de vos ressources propres, pas de prêts personnels ni de cartes de crédit (article 2.4).

Un mot sur le Golden Visa

Selon le portail officiel u.ae, le Golden Visa par l'immobilier suppose un bien d'une valeur d'au moins 2 millions d'AED. Vérifiez les conditions en vigueur, notamment pour les biens financés à crédit, auprès des autorités officielles. Notre calcul Golden Visa immobilier vous aide à vérifier le seuil de valeur.

Résidence secondaire ou bien d'investissement

Pour le LTV, les deux sont traités de la même façon. La différence porte sur la capacité de remboursement : pour un investissement, le prêteur doit déduire au moins deux mois de loyer du calcul d'endettement (article 3.1), et une période in fine de 5 ans au plus n'est possible que pour les prêts d'investissement (article 3.6). Voir le crédit locatif et le crédit in fine.

FAQ

Un couple peut-il déclarer deux résidences principales ?

La réglementation prévoit qu'un emprunteur ne peut déclarer qu'un seul bien dans la catégorie résidence principale. Le traitement des co-emprunteurs et des biens en copropriété relève de la politique de chaque prêteur : renseignez-vous avant de déposer votre dossier.

Le plafond de 60 % baisse-t-il au-delà de 5 M AED ?

Non. Le plafond du deuxième bien est de 60 % (expatriés) ou 65 % (Émiriens), quelle que soit la valeur.

Et si le deuxième bien est sur plan ?

Le plafond de 50 % sur plan s'applique à tous les acheteurs et à tous les usages (article 3.2 C), avec votre apport versé en premier (article 2.1). Voir la règle des 50 % sur plan.

Puis-je mobiliser l'équité de ma résidence pour l'apport ?

L'apport doit provenir de vos ressources propres et non d'un autre emprunt, y compris prêts personnels ou cartes de crédit (article 2.4). Demandez à votre prêteur comment il traite les autres emprunts adossés à un bien.

Vérifiez votre prêt maximal avec le calcul du LTV et votre capacité avec le crédit par salaire.

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