Finance & Crédit · 7 min · 2026-10-23
Le coût total d'un achat immobilier à crédit à Dubaï, ligne par ligne
Acheter à crédit à Dubaï, c'est un apport plus les frais DLD, d'hypothèque, de trustee et du prêteur. Voici chaque ligne, calculée sur un bien de 2 millions AED.
Le coût total d'un achat immobilier à crédit à Dubaï correspond à l'apport plus les frais d'acquisition : les 4 % de frais de transfert du Dubai Land Department (DLD), l'enregistrement de l'hypothèque à 0,25 % du prêt plus des frais administratifs, le titre de propriété à 250 AED, les frais du trustee office (4 000 AED + TVA pour un bien de 500 000 AED ou plus) et les frais propres au prêteur, détaillés dans son barème. Pour une première résidence de 2 000 000 AED achetée par un expatrié avec un prêt maximal de 80 %, les seuls postes connus atteignent 488 250 AED, hors TVA, frais administratifs et frais du prêteur.
L'apport
L'apport est la plus grosse dépense en cash. Il découle des quotités maximales de l'article 3.2 du règlement de la Banque centrale des EAU « Regulations Regarding Mortgage Loans » (circulaire 31/2013) :
| Acheteur et bien | Quotité maximale | Apport minimum |
|---|---|---|
| Expatrié, première résidence sous 5 M AED | 80 % | 20 % |
| Expatrié, première résidence au-delà de 5 M AED | 70 % | 30 % |
| Expatrié, résidence secondaire ou investissement | 60 % | 40 % |
| Émirien, première résidence jusqu'à 5 M AED | 85 % | 15 % |
| Émirien, première résidence au-delà de 5 M AED | 75 % | 25 % |
| Émirien, résidence secondaire ou investissement | 65 % | 35 % |
| Sur plan, tous acheteurs | 50 % | 50 % |
L'article 2.4 ajoute que l'apport doit provenir de vos ressources propres, et non d'un prêt personnel ou d'une carte de crédit. La quotité se calcule sur la valeur d'expertise (article 1) : une évaluation inférieure au prix augmente le cash nécessaire.
Les frais officiels du DLD
- Frais de transfert : 4 % du prix d'achat. En pratique, ils sont généralement payés par l'acheteur ; la répartition relève du contrat.
- Enregistrement de l'hypothèque : 0,25 % du montant du prêt plus des frais administratifs.
- Titre de propriété : 250 AED.
- Frais du trustee office : 4 000 AED + TVA pour un bien de 500 000 AED ou plus ; 2 000 AED en dessous.
Les frais du prêteur
L'article 4 impose aux prêteurs de détailler tous les frais dans un barème séparé annexé au contrat, et de vous communiquer le coût total du prêt sur sa durée. On y trouve habituellement :
- frais d'évaluation : selon le barème de votre prêteur
- frais de dossier : selon le barème de votre prêteur
- assurance : selon l'exigence d'assurance du contrat
Demandez son barème à chaque prêteur et comparez les totaux.
Exemple chiffré : première résidence à 2 millions AED
Un expatrié achète un bien livré à 2 000 000 AED comme première résidence, avec un prêt de 80 % sur 25 ans à un taux d'exemple de 4 %.
| Poste | Base | Montant |
|---|---|---|
| Apport | 20 % du prix | 400 000 AED |
| Frais de transfert DLD | 4 % du prix | 80 000 AED |
| Enregistrement de l'hypothèque | 0,25 % de 1 600 000 AED | 4 000 AED + frais administratifs |
| Titre de propriété | Forfait | 250 AED |
| Frais du trustee office | Bien de 500 000 AED ou plus | 4 000 AED + TVA |
| Évaluation et frais du prêteur | Barème du prêteur | selon votre prêteur |
| Total cash connu | 488 250 AED + TVA + frais administratifs + frais du prêteur |
Mensualité sur 1 600 000 AED au taux d'exemple de 4 % sur 25 ans : environ 8 445 AED. Un bien à ce prix atteint aussi le seuil de 2 millions AED du Golden Visa par l'immobilier, tel que publié sur u.ae ; voir le simulateur Golden Visa.
Le même achat en investissement
S'il s'agissait d'une résidence secondaire ou d'un investissement, la quotité maximale serait de 60 % : un prêt de 1 200 000 AED et un apport de 800 000 AED. L'enregistrement de l'hypothèque serait de 3 000 AED + frais administratifs, et le total cash connu passerait à 887 250 AED, hors TVA, frais administratifs et frais du prêteur.
Sur plan : un autre profil de trésorerie
Pour un achat sur plan, la quotité maximale est de 50 % (article 3.2), votre apport est versé au promoteur avant tout déblocage du prêt (article 2.1), et les paiements vont sur le compte séquestre du projet en vertu de la loi de Dubaï n° 8 de 2007. Planifiez votre trésorerie sur tout l'échéancier, pas seulement à la signature. Voir les simulateurs sur plan.
Liste de contrôle du budget
- apport sur vos fonds propres
- 4 % de frais DLD
- enregistrement de l'hypothèque et frais administratifs
- titre de propriété et frais de trustee, plus TVA
- frais du prêteur selon le barème écrit
- assurance, selon les exigences du contrat
- une réserve au cas où l'évaluation serait inférieure au prix
FAQ
Combien de cash faut-il pour acheter un bien de 2 millions AED à crédit ?
Pour une première résidence d'expatrié avec un prêt de 80 %, au moins 488 250 AED pour les postes connus, plus la TVA sur les frais de trustee, les frais administratifs et les frais de votre prêteur.
L'enregistrement de l'hypothèque se calcule-t-il sur le prix ou sur le prêt ?
Sur le prêt : 0,25 % du montant emprunté plus des frais administratifs.
Puis-je financer les frais DLD avec le crédit ?
Les quotités de l'article 3.2 s'appliquent à la valeur du bien, et l'article 2.4 impose un apport sur ressources propres. Demandez à votre prêteur comment il traite les frais d'acquisition.
Qui paie les 4 % de frais DLD ?
En pratique, généralement l'acheteur, mais la répartition est fixée dans le compromis de vente.
Pour aller plus loin
Faites vos propres calculs avec les simulateurs de frais d'achat à Dubaï, vérifiez votre prêt maximal avec le simulateur de LTV, et lisez notre article quel bien pouvez-vous vous offrir.
Relu par Ahmed Benjas, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate
Expert immobilier marocain basé à Dubaï, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate, agence agréée RERA (NGI House, Deira), avec AED 200M+ de transactions accompagnées. Il travaille en français, en arabe, en darija et en anglais.
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