Finance & Crédit · 7 min · 2026-10-23

Quel bien pouvez-vous vous offrir à Dubaï ? La méthode des 3 limites, avec un tableau par salaire

Votre budget à Dubaï est la plus basse de trois limites de la CBUAE : 50 % d'endettement avec test de résistance, 7 fois le revenu annuel et la quotité. Méthode et tableau par salaire.

Le bien que vous pouvez vous offrir à Dubaï dépend de la plus basse de trois limites fixées par la Banque centrale des EAU : vos mensualités ne peuvent dépasser 50 % de votre revenu brut après test de résistance (article 3.1), le prêt ne peut dépasser 7 fois le revenu annuel pour un expatrié ou 8 fois pour un Émirien (article 3.4), et il ne peut dépasser la quotité maximale de votre profil (article 3.2). Votre budget immobilier est alors le prêt maximal plus votre apport personnel. Voici la méthode pas à pas, puis un tableau d'exemples par salaire.

Toutes les règles proviennent du règlement de la CBUAE « Regulations Regarding Mortgage Loans » (circulaire 31/2013).

Limite 1 : le taux d'endettement

L'article 3.1 fixe le taux d'endettement maximal à 50 % du salaire brut et des revenus réguliers d'une source définie. Trois détails comptent :

• Toutes les dettes comptent : prêts auto, prêts personnels et engagements de cartes de crédit réduisent ce qui reste pour le crédit immobilier (article 2.3).
• Test de résistance : le prêteur doit tester le prêt à 2 à 4 points au-dessus du taux du prêt, selon la phase du cycle des taux.
• Taux d'appel : si la première période bénéficie d'un taux réduit, le test se fait sur le taux applicable ensuite.

L'article 3.1 précise aussi que les prêteurs ne doivent pas appliquer automatiquement le maximum, et l'article 2.3 impose d'intégrer les dépenses courantes du ménage. Le chiffre de chaque prêteur peut donc être inférieur aux 50 % bruts.

Limite 2 : le multiple de revenu

L'article 3.4 plafonne le prêt à 7 fois le revenu annuel pour un expatrié et 8 fois pour un Émirien. Avec un salaire mensuel de 20 000 AED (240 000 AED par an), le prêt d'un expatrié ne peut dépasser 1 680 000 AED.

Limite 3 : la quotité de financement (LTV)

L'article 3.2 fixe la part maximale de la valeur du bien que vous pouvez emprunter :

• Expatriés : 80 % pour une première résidence sous 5 millions AED, 70 % au-delà, 60 % pour une résidence secondaire ou un investissement.
• Émiriens : 85 % jusqu'à 5 millions AED, 75 % au-delà, 65 % pour une résidence secondaire ou un investissement.
• Sur plan : 50 % pour tous.

La quotité détermine le cash nécessaire. Avec 80 %, le prix accessible est le prêt divisé par 0,8, à condition de disposer des 20 % d'apport et des frais sur vos ressources propres (article 2.4).

La méthode en quatre étapes

1. Prenez 50 % de votre revenu brut mensuel et retirez vos mensualités de dettes existantes.
2. Calculez le prêt que ce montant mensuel permet de financer au taux testé sur votre durée (25 ans maximum, article 3.3).
3. Comparez avec 7 fois (ou 8 fois) le revenu annuel et retenez le chiffre le plus bas.
4. Divisez par la quotité pour obtenir le prix maximal, puis vérifiez que vous disposez de l'apport et des frais.

Tableau par salaire

Hypothèses, à titre d'illustration uniquement : expatrié, première résidence, aucune autre dette, durée de 25 ans, taux d'exemple de 4 %, test de résistance à un taux d'exemple de 6 % (2 points de plus), quotité de 80 %. Les dépenses du ménage ne sont pas déduites : les chiffres réels des prêteurs peuvent être inférieurs.

Dans cet exemple, c'est le taux d'endettement testé qui limite le prêt à chaque niveau de salaire. Avec un test de 3 ou 4 points, les montants seraient encore plus bas. Trouvez votre propre chiffre avec le simulateur par salaire.

N'oubliez pas le cash

Votre budget ne se limite pas au prêt. En plus de l'apport, prévoyez les 4 % de frais de transfert DLD (en pratique généralement payés par l'acheteur), l'enregistrement de l'hypothèque à 0,25 % du prêt plus des frais administratifs, le titre de propriété à 250 AED, les frais du trustee office et les frais de votre prêteur. Voir le coût total d'un achat à crédit.

Cas particuliers

• Investissement locatif : le prêteur déduit au moins deux mois de loyer du calcul d'endettement (article 3.1), et la quotité est de 60 % pour un expatrié.
• Prêt au-delà de la retraite : le capital restant dû à la retraite doit pouvoir être remboursé avec 50 % d'endettement sur les revenus de retraite (article 3.1). Chaque prêteur fixe l'âge maximal à la dernière échéance (article 3.3).
• Sur plan : 50 % de quotité, donc une part de cash deux fois et demie plus élevée qu'avec un prêt à 80 %.

FAQ

Combien puis-je emprunter avec un salaire de 20 000 AED à Dubaï ?

Dans notre exemple (aucune autre dette, test à un taux d'exemple de 6 % sur 25 ans), environ 1 552 069 AED, soit une première résidence d'environ 1 940 086 AED avec 80 % de quotité. Le chiffre de votre prêteur dépend de sa propre analyse.

Les 50 % s'appliquent-ils au salaire brut ou net ?

L'article 3.1 vise 50 % du salaire brut et des revenus réguliers provenant d'une source définie et précise.

Une durée plus longue permet-elle d'emprunter plus ?

Oui, jusqu'à 25 ans maximum, car la mensualité baisse. La limite de 7 fois le revenu continue de s'appliquer.

Les primes comptent-elles ?

L'article 2.3 prévoit que les primes et revenus temporaires soient décotés, voire exclus s'ils ne sont pas assurés.

Pour aller plus loin

Lisez le guide du crédit immobilier aux Émirats, découvrez le test de résistance, et testez différents prix avec le simulateur de LTV.

Simulateurs pour ce guide : Calculateur de rentabilité à Dubaï · Simulateur off-plan Dubaï

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