Finance & Crédit · 6 min · 2026-10-23
Crédit immobilier et Golden visa : bien de 2 millions AED, LTV et apport
Le Golden visa par l'immobilier commence à un bien d'une valeur de 2 millions AED. Voici comment fonctionnent LTV, apport et frais à ce niveau, et ce qu'il faut vérifier auprès de l'ICP.
Le Golden visa des Émirats par l'immobilier exige un bien d'une valeur d'au moins 2 millions AED (portail officiel du gouvernement, u.ae). Si vous financez ce bien à crédit, le prêt suit les règles de la Banque centrale : une résidence principale d'expatrié de moins de 5 millions AED peut être financée jusqu'à 80 % (CBUAE, « Regulations Regarding Mortgage Loans », article 3.2). Un bien de 2 000 000 AED permet donc un prêt de 1 600 000 AED au plus, avec un apport d'au moins 400 000 AED. Le traitement d'un bien financé à crédit pour le visa relève de l'autorité des visas : vérifiez auprès de l'ICP (Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security) et sur u.ae avant d'acheter.
Deux corps de règles distincts
| Sujet | Qui décide | Où vérifier |
|---|---|---|
| Seuil de valeur du bien pour le visa | Gouvernement des Émirats | u.ae / ICP |
| Traitement d'un bien financé à crédit pour le visa | Gouvernement des Émirats | ICP / u.ae |
| Prêt maximum, LTV, DBR, durée | Règles de la Banque centrale + politique du prêteur | Réglementation CBUAE, votre prêteur |
| Droits de mutation et d'enregistrement (Dubaï) | Dubai Land Department | DLD |
Cet article ne traite que du crédit. Nous n'énonçons aucune règle de visa au-delà du seuil de 2 millions AED.
LTV et apport à 2 millions AED (article 3.2)
Exemple : prix de 2 000 000 AED, acheteur expatrié, taux d'exemple de 4 %, 25 ans.
| Situation | LTV maximale | Prêt maximum | Apport minimum | Mensualité à 4 % |
|---|---|---|---|---|
| Résidence principale, livrée | 80 % | 1 600 000 AED | 400 000 AED | ≈ 8 445 AED |
| Résidence secondaire ou investissement | 60 % | 1 200 000 AED | 800 000 AED | ≈ 6 334 AED |
| Sur plan (tous acheteurs) | 50 % | 1 000 000 AED | 1 000 000 AED | ≈ 5 278 AED |
Le tableau reprend les plafonds des expatriés ; pour les Émiriens, la limite en résidence principale est de 85 %.
L'expertise compte
La LTV s'applique à la valeur d'expertise (article 1), issue d'une expertise indépendante sur place qui ne peut intégrer de hausse future des prix (article 2.5). Si l'expertise est inférieure au prix, le prêt l'est aussi. Vérifiez auprès de l'ICP comment cela s'articule avec le seuil du visa, et voir l'évaluation du bien.
Vos revenus peuvent-ils porter le prêt ?
La LTV n'est qu'un plafond parmi d'autres. Le prêt doit aussi respecter :
- 7 fois le revenu annuel pour les expatriés (article 3.4) : un prêt de 1 600 000 AED suppose un revenu annuel d'au moins environ 228 600 AED (19 050 AED par mois).
- Le DBR de 50 %, testé à 2 à 4 points au-dessus du taux (article 3.1). À un taux de test de 6 %, le prêt de 1 600 000 AED coûte environ 10 309 AED par mois : il faut alors au moins environ 20 620 AED de revenus retenus par mois, sans autre dette.
- Pour un investissement locatif, le DBR déduit au moins deux mois de loyer (article 3.1).
Vérifiez vos chiffres avec le calcul Golden visa immobilier et le calcul de LTV.
Liquidités nécessaires pour une résidence principale de 2 000 000 AED
| Poste | Montant |
|---|---|
| Apport (20 %) | 400 000 AED |
| Droits DLD (4 %, en pratique généralement payés par l'acheteur) | 80 000 AED |
| Enregistrement de l'hypothèque (0,25 % de 1 600 000 AED) | 4 000 AED + frais administratifs |
| Titre de propriété | 250 AED |
| Frais du trustee office | 4 000 AED + TVA (200 AED) |
| Total hors frais du prêteur et d'agence | 488 450 AED |
Les frais du prêteur doivent figurer dans une annexe séparée du contrat, avec le coût total du prêt (article 4).
La voie du sur plan
Sur plan, la LTV maximale est de 50 %. Votre apport est versé en premier au promoteur, puis le prêt suit des jalons confirmés par un professionnel indépendant (article 2.1). À Dubaï, les paiements des acheteurs sont versés sur le compte séquestre du projet (loi de Dubaï n° 8 de 2007). Voir les simulateurs sur plan.
Vos droits dans le contrat de prêt
Quel que soit l'objectif de l'achat, l'article 4 de la réglementation précise ce que le prêteur doit vous remettre :
- Le coût total du prêt sur sa durée et une annexe séparée des frais.
- Le montant du prêt, la durée, la mensualité, le taux d'intérêt ou de profit, l'assurance exigée et une politique claire de remboursement anticipé.
- Pour un bien en construction, les jalons qui déclenchent les versements.
- Aucune modification des conditions sans votre accord écrit, et un préavis d'au moins deux mois pour tout changement de frais.
- Aucun obstacle au rachat, avec des frais de remboursement anticipé et de rachat plafonnés au coût réel de rupture pour le prêteur et/ou aux frais de la Régulation 29/2011.
Si vous souhaitez plus tard réduire ou solder le prêt, ces règles s'appliquent. Estimez-en l'effet avec le simulateur de rachat de crédit.
FAQ
Peut-on obtenir le Golden visa avec un bien financé à crédit ?
C'est une question de visa : vérifiez les conditions en vigueur auprès de l'ICP et sur u.ae. Nous n'énonçons pas de règle sur ce point.
Quel apport minimum pour un bien de 2 millions AED ?
Pour une résidence principale d'expatrié : 20 %, soit 400 000 AED (article 3.2), plus les frais d'achat.
Est-ce la valeur du bien ou le montant du prêt qui compte pour les 2 millions AED ?
Le seuil de u.ae porte sur la valeur du bien. La façon dont l'autorité considère les biens financés doit être vérifiée auprès de l'ICP.
Je suis indépendant : puis-je obtenir le prêt ?
Oui, si vos revenus sont vérifiables. Voir notre guide du crédit pour indépendants.
Préparez votre achat avec le calcul Golden visa immobilier.
Relu par Ahmed Benjas, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate
Expert immobilier marocain basé à Dubaï, cofondateur et CEO de Cevitas Real Estate, agence agréée RERA (NGI House, Deira), avec AED 200M+ de transactions accompagnées. Il travaille en français, en arabe, en darija et en anglais.
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