Finance & Crédit · 6 min · 2026-10-23

Crédit immobilier sur 15 ou 25 ans aux Émirats : mensualité contre coût total des intérêts

Une durée de 25 ans réduit la mensualité, une durée de 15 ans réduit fortement les intérêts. Voici l’arbitrage en chiffres, ainsi que les règles de retraite qui peuvent raccourcir votre durée.

15 ou 25 ans : l’arbitrage

Un crédit sur 25 ans offre une mensualité plus faible et facilite le passage du test d’endettement à 50 % ; un crédit sur 15 ans coûte plus cher chaque mois mais beaucoup moins en intérêts au total. Aux Émirats, la durée maximale est de 25 ans (règlement de la CBUAE sur les prêts immobiliers, article 3.3), et l’âge maximal à la dernière échéance est fixé par chaque prêteur. Sur un prêt de 1 000 000 AED à un taux d’exemple de 4,5 %, passer de 25 à 15 ans augmente la mensualité d’environ 2 090 AED mais économise environ 290 500 AED d’intérêts.

Les règles sur la durée

• Durée maximale : 25 ans (article 3.3).
• Âge maximal à la dernière échéance : fixé par le prêteur selon sa politique de risque et de crédit (article 3.3). Renseignez-vous sur sa limite.
• Retraite : si l’échéancier dépasse l’âge de retraite prévu, le capital restant dû à cette date doit rester remboursable avec un DBR de 50 % des revenus de retraite (article 3.1), et le prêteur doit vérifier que ces revenus suffisent (article 2.3).
• Mode de remboursement : capital et intérêts sur capital restant dû, au moins trimestriellement (article 3.5).

Plus de détails dans notre guide de l’âge limite.

Tableau comparatif : 1 000 000 AED à un taux d’exemple de 4,5 %

Le taux est un exemple purement illustratif. La logique vaut à tout taux : plus la durée est longue, plus la mensualité baisse et plus les intérêts augmentent.

Lire le tableau

• Passer de 25 à 20 ans ajoute environ 768 AED par mois et économise environ 149 100 AED d’intérêts.
• Passer de 20 à 15 ans ajoute environ 1 323 AED par mois et économise environ 141 400 AED.
• Chaque palier plus court coûte davantage par mois pour une économie d’intérêts comparable : c’est pourquoi beaucoup d’emprunteurs regardent aussi l’option intermédiaire.

L’effet de la durée sur votre capacité d’emprunt

Le prêteur vérifie votre capacité avec un taux majoré (2 à 4 points au-dessus du taux du prêt, article 3.1). Une durée plus longue réduit cette mensualité testée et peut donc augmenter le prêt maximal. Avec 9 000 AED de marge mensuelle et un taux testé d’exemple de 7 % :

Une durée plus courte permettrait un prêt plus modeste avec le même revenu. Voir le taux d’endettement expliqué pour la méthode complète.

Retraite : un exemple chiffré

Prenons un emprunteur de 45 ans qui souhaite un prêt de 1 000 000 AED sur 25 ans à un taux d’exemple de 4,5 %, et qui prévoit de partir à la retraite à 60 ans (hypothèse retenue pour l’exemple).

Si les revenus de retraite attendus sont inférieurs, le prêteur peut proposer une durée plus courte, un prêt plus petit ou un apport plus élevé. L’âge maximal à la dernière échéance fixé par le prêteur peut aussi limiter la durée en dessous de 25 ans.

Ce qui ne change pas, quelle que soit la durée

Modifier la durée change la mensualité et le coût des intérêts, mais plusieurs éléments restent identiques :

• Le plafond de LTV dépend de votre catégorie et de la valeur d’expertise, pas de la durée (article 3.2).
• Le plafond lié aux revenus, 7 fois le revenu annuel pour les expatriés et 8 fois pour les Émiriens, s’applique toujours (article 3.4).
• Le mode de remboursement reste capital et intérêts sur capital restant dû : chaque échéance réduit le capital un peu plus que la précédente (article 3.5).
• Vos droits contractuels prévus par l’article 4, dont la politique de remboursement anticipé et l’absence d’obstacle au rachat, valent pour toutes les durées.

La durée est donc surtout un choix entre confort mensuel et coût total, dans un même cadre réglementaire.

Une durée longue avec des remboursements supplémentaires

Certains emprunteurs choisissent une durée longue pour une mensualité obligatoire plus basse, puis remboursent davantage quand ils le peuvent. Cela dépend de la politique de remboursement anticipé de votre contrat. L’article 4 plafonne les frais au coût réel de rupture d’un prêt fixe et/ou aux frais du règlement n° 29/2011. Voir taux fixe ou variable et notre guide du remboursement anticipé.

Comment choisir

1. Calculez la mensualité sur 15, 20 et 25 ans.
2. Vérifiez quelles durées passent le test de résistance avec vos revenus.
3. Vérifiez l’âge maximal à la dernière échéance chez votre prêteur.
4. Si le prêt dépasse la retraite, estimez vos revenus de retraite.
5. Renseignez-vous sur les frais de remboursement partiel avant de choisir une durée longue « avec remboursements en plus ».

FAQ

Quelle est la durée maximale d’un crédit immobilier aux Émirats ?

25 ans, selon l’article 3.3 du règlement de la CBUAE sur les prêts immobiliers.

Quel est l’âge maximal à la fin du prêt ?

Chaque prêteur le fixe dans sa politique de risque et de crédit (article 3.3). Renseignez-vous auprès du vôtre.

Une durée courte est-elle toujours moins chère ?

En intérêts totaux, oui, à taux égal. Mais la mensualité est plus élevée et doit toujours respecter les 50 % de DBR et le test de résistance.

Puis-je raccourcir ma durée plus tard ?

Vous pouvez rembourser par anticipation selon la politique prévue au contrat, ou faire racheter votre crédit. L’article 4 plafonne les frais et précise que rien ne doit empêcher un rachat.

Comparez les durées avec vos chiffres grâce à nos pages crédit sur 15 ans et crédit sur 25 ans.

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