Finance & Crédit · 7 min · 2026-10-23

Crédit immobilier pour les Émiriens : LTV, plafond de 8x le revenu et programmes de logement

Les Émiriens bénéficient de LTV plus élevées et d'un plafond de 8x le revenu selon la réglementation de la Banque centrale, ainsi que d'un traitement spécifique pour les programmes de logement.

Les ressortissants émiriens peuvent emprunter jusqu'à 85 % de la valeur du bien pour une résidence principale de 5 millions AED ou moins, 75 % au-delà de 5 millions AED et 65 % pour une résidence secondaire ou un investissement (CBUAE, « Regulations Regarding Mortgage Loans », article 3.2). Le prêt maximum atteint 8 fois le revenu annuel (article 3.4), contre 7 fois pour les expatriés, et les prêts accordés dans le cadre d'un programme local de logement peuvent bénéficier d'un traitement plus favorable (article 5).

Les LTV pour les Émiriens (article 3.2)

« Chaque emprunteur ne peut déclarer qu'un seul bien » dans la catégorie résidence principale. Ces ratios sont des maximums : l'article 2.4 permet aux prêteurs d'appliquer des ratios plus prudents.

Exemple chiffré

Hypothèses (exemples) : revenu mensuel de 40 000 AED, aucune autre dette, taux d'exemple de 4 %, test de résistance à 6 %, 25 ans.

Voici les plafonds de revenus pour ce même acheteur :

• 8x le revenu annuel : 8 × 480 000 = 3 840 000 AED (un expatrié au même salaire : 3 360 000 AED).
• Marge DBR de 50 % : 20 000 AED par mois, soit environ 3 104 000 AED finançables au taux de test de 6 % sur 25 ans.

Le bien de 3 000 000 AED passe (prêt de 2,55 millions sous les deux plafonds), mais pas celui de 6 000 000 AED : le prêt de 4,5 millions dépasse le plafond de 8x et la capacité DBR dans cet exemple. Testez vos chiffres avec le calcul de LTV.

Terrains offerts et programmes de logement

Terrain offert (article 2.5)

Pour un terrain offert à un ressortissant émirien, le prêteur doit obtenir la confirmation du don par le Diwan concerné ou le programme de logement, ainsi que la confirmation du département foncier. La définition du crédit immobilier couvre aussi la construction d'une maison et l'aménagement d'un terrain (article 1) : voir le crédit terrain et construction.

Programmes publics de logement (article 3.7)

En principe, le prêteur prend une hypothèque de premier rang sur le bien. Lorsque le bien relève d'un programme public de logement et qu'un premier rang ne peut être constitué, le prêteur protège le prêt par d'autres moyens, y compris une hypothèque de second rang lorsque c'est possible.

Prêts des programmes de logement (article 5)

Lorsqu'un prêt accordé à un Émirien pour sa résidence principale, dans le cadre d'un programme local de logement, est adossé à l'État, le DBR maximum peut monter à 60 %, et la LTV maximale peut atteindre 85 % pour un bien de 5 millions AED ou moins. Demandez au programme et à votre prêteur les conditions qui s'appliquent à votre cas.

Les autres règles, valables pour tous

• Durée maximale de 25 ans ; âge maximal à la dernière échéance fixé par le prêteur (article 3.3).
• Remboursement par le salaire ou des revenus d'activité ou locatifs vérifiables, pas par les indemnités de fin de service (article 3.5).
• Apport sur fonds propres, pas par prêt personnel ni carte de crédit (article 2.4).
• Expertise indépendante sur place avant tout engagement (article 2.5).
• Information complète sur les frais, le coût total et le remboursement anticipé (article 4).

Frais d'achat à Dubaï : 4 % de droits DLD (en pratique, généralement payés par l'acheteur), 0,25 % du prêt pour l'enregistrement de l'hypothèque + frais administratifs, 250 AED de titre de propriété, frais du trustee office de 4 000 AED + TVA (2 000 AED sous 500 000 AED).

Investissement locatif et structure de remboursement

Pour une résidence secondaire ou un investissement, les Émiriens peuvent emprunter jusqu'à 65 % de la valeur, quel que soit le prix (article 3.2). Quelques règles supplémentaires s'appliquent aux prêts d'investissement :

• Déduction de loyers : le prêteur déduit au moins deux mois de loyer du calcul du DBR pour tenir compte des périodes de vacance (article 3.1).
• Différé d'amortissement : réservé aux prêts d'investissement, 5 ans au plus à compter du premier décaissement (article 3.6). Le prêteur doit s'assurer que vous pourrez ensuite payer capital et intérêts (article 2.3).
• Structure de remboursement : capital et intérêts sur capital restant dû, au moins une fois par trimestre (article 3.5).

Sur l'exemple d'investissement de 3 000 000 AED ci-dessus, le prêt de 1 950 000 AED coûte environ 10 293 AED par mois au taux d'exemple de 4 %. Si le loyer attendu fait partie de vos revenus, le prêteur ne le retient qu'après la déduction de deux mois. Explorez plusieurs scénarios avec le guide du crédit émirien.

FAQ

Les Émiriens ont-ils besoin d'un apport plus faible ?

Oui, pour une résidence principale : 15 % minimum jusqu'à 5 millions AED, contre 20 % pour les expatriés (article 3.2). Plus de détails dans le guide du crédit émirien.

Le plafond de 8x est-il la seule limite de revenus ?

Non. Le DBR de 50 % s'applique toujours (l'article 3.4 renvoie à l'article 3.1), avec un test de résistance de 2 à 4 points.

Un Émirien peut-il utiliser deux fois la LTV de 85 % ?

Non. Chaque emprunteur ne peut déclarer qu'un seul bien comme résidence principale (article 3.2). Pour les couples, voir le crédit à deux.

Les achats sur plan sont-ils différents ?

Oui. Les biens sur plan sont plafonnés à 50 % de LTV pour tous les acheteurs, Émiriens compris (article 3.2).

Comparez vos scénarios avec les simulateurs de crédit immobilier.

Simulateurs pour ce guide : Simulateur de crédit immobilier à Dubaï · Simulateur off-plan Dubaï

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